关键词：
三大图表证明国内的经济复苏态势确立
回顾8月-9月，国内的经济复苏的证据广泛且明显，主要有以下三点：
1.货币供应方面：M1(狭义货币供应量)稳定回升，8月同比上升8%，创19年以来的新高。社融8月份同比上升13.3%，亦创19年以来的新高。由于两者在经济周期中有前导性，因此这无疑为四季度的经济走势的上行奠定了坚实的基础。
来源：国信证券经济研究所
注：M0是指流通于银行体系以外的现钞，即居民手中的现钞和企业单位的备用金，不包括商业银行的库存现金。M1：M0加上商业银行活期存款构成。M1反映居民和企业资金松紧变化，是经济周期波动的先行指标。
社会融资总量，是全国整个实体经济(包括企业、居民部门，不包括金融、政府部门)获得的融资总量。能够反映实体经济的融资规模，即实体经济获得金融体系资金的支持力度，一定程度能够代表经济走势。
2.工业产量方面：8月工业增加值已经达到了5.6%，创出年内新高。虽然距离疫情前的高点6.9%还有一定的差距，但是较7月呈现了明显的加速上行的趋势。PMI新订单提升至9月份的52.8，创出19年以来的新高。
来源：国信证券经济研究所
3. 房车销售方面：商品房销售当月同比创下近几年的新高，汽车销量同比也连续4个月超过了10%，创出了19年以来的新高。
来源：国信证券经济研究所
经济复苏已经得到确认 房地产行业估值为何起不来？
虽然经济复苏的迹象非常明显，且房地产销售也基本恢复到疫情前水平，但地产行业估值仍然明显低于市场平均水平。究其原因，市场并非没有看到复苏的态势，而是对复苏的持续性有担忧，且主要源自对房地产市场的担忧：
从去年政治局强调“不以房地产作为刺激经济的短期手段”，到今年国家坚持“房住不炒”的基本调控政策，以及最近的“三道红线”和引爆市场的恒大危机等；种种因素使得市场对房地产行业长期盈利能力心存疑虑，直接反映在低估值上。
近两周，申万地产板块涨幅仅有0.75%，大幅跑输沪深300；当前地产板块PE为9.39倍，低于沪深300的14.87倍，估值处于近五年17%分位。
来源：平安证券
不宜过度悲观 房地产行业有长牛基础
国信证券认为，房地产行业目前已被低估，有配置价值，重点看好龙头地产企业，理由如下：
第一、长期看，房价涨幅和名义GDP相当。国家从2016年提出房住不炒，这个基本目标没有改变。因此，只要中国经济名义GDP保持8%，则房价每年上涨8%是合理的。控制房价过快上涨不等于控制房价不涨，两者之间是有根本区别的。在一定时期内，房价可以控制在该数字以下，但低过名义GDP的部分将在未来补回，平均上涨幅度还是保持在名义GDP的增速区间。如果考虑今年的房地产销售面积也伴随着疫情产生了低基数，明年销售面积维持或者略高于今年的水平，价格小幅上涨，而估值抬升，这就构成了戴维斯向上双击的基础。
第二、房地产的黄金十年已经过去，但还有白银10年。2019年，中国商品房的销售面积为17.1亿平米，其中住宅销售15亿平米。市场上多数人认为，中国房地产的销售面积已经到达顶峰，未来将呈现持续下降的趋势。国信证券赞同此判断，但这个判断忽略了中国房地产市场长期的韧性。因为下滑分两种，一种是断崖式的下滑，一种是维持高位平台的缓慢下降。
美国地理学家诺瑟姆通过观察英、美等国百年城镇化的规律，提出了“诺瑟姆曲线”：认为世界各国城市发展过程的轨迹是一条被拉长的S形曲线。将城市化进程大致分为三个阶段，第一阶段为初期，城市化率在30%以下，城市化速度比较缓慢；第二阶段是中期，城市化率在30%-70%，城市化加速发展；最后一个阶段是后期，城市化水平超过70%，城市人口增长速度下降。
国信证券以诺瑟姆曲线拟合了中国的城镇化率发展趋势。拟合结果显示，除1966―1976年政治风波期间，中国的城镇化率陷入停滞状态外，其他时期诺瑟姆曲线与中国城镇化率吻合度极高。
来源：国信证券经济研究所
根据预测，中国的城镇化率将在2029年达到70%左右，也就是说，中国房地产总需求保持旺盛(预期11-13亿平米/年的新增量)，还将持续10年左右。
国信证券认为：当下资本市场高估了短期房地产增速放缓的压力，而低估了未来十年中国房地产的三大需求：
1、城镇化率提升：每年1200-1500万以上的城镇新增人口，人均建筑面积40-50平米，每年新增需求5-6亿平米。
2、老旧房屋更新需求：15年人口普查数据显示，国内41%的房子在1999年之前建成(以当时的城镇人口4.59亿与22平米/人均建筑面积测算，约100亿平)，这些老旧房屋的质量、设计、设施都跟不上时代发展的需要，预估每年产生5亿平米的改造需求。
3、居住改善需求：2018年我国建制镇人均住宅建筑面积36.1平米，相较2008年30.1平米提升了6平米，假定未来十年，我国城镇居民人均住宅建筑面积再提升5平米，达到41平米。当下城镇人口按照8.5亿计算，则每年产生4亿平米的改善需求。
三者合计为14-15亿平米，这并不比17-19的高峰时期下降多少。
来源：国信证券经济研究所
第三、龙头地产企业受益。房地产市场即将进入存量博弈阶段，小企业由于各方面不具备竞争优势，会逐渐淡出市场，龙头公司的份额会持续集中。至2020年Q2，CR10的份额上升至29.3，CR50的份额上升至57.1。(注：CR是concentration ratio的缩写，指若干最大企业的市场份额占该行业总份额的百分比。举例：CR10份额为29.3%，指的是中国前10大房企占整个地产市场份额29.3%)在房地产的上下游行业，都出现了类似的规律。这源自2016-2019年中国坚持不懈的供给侧结构改革，最终受益的是上市企业，尤其是上市企业中的龙头企业。
来源：国信证券经济研究所
中国的周期性行业的ROE的稳定性大幅提升，而当下的估值已经触及谷底，伴随着中国经济四季度保持更快的增长，无疑将迎来估值修复的机会。
最后，同花顺金融研究中心撰文指出：四季度A股市场极有可能切换到低估值风格。详见>>>A股前三季度估值极端分化 四季度市场风格怎么走？低估值行业能否否极泰来？兼具低估值优势和经济复苏顺周期红利的房地产行业，大概率会迎来登台唱主角的机会。
